主题: 资金面持续偏紧 热点城市楼市上行压力加大

资金面持续偏紧 热点城市楼市上行压力加大

2013-10-20 09:54:41

??据国家统计局最新发布的数据显示，三季度中国经济增速反弹至7.8%。全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%。商品房销售额54028亿元，同比增长33.9%，增速比上半年回落9.3个百分点；其中住宅销售额增长34.5%。9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，同比增长36.6%，增速比6月末回落2.6个百分点。前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比上半年回落3.4个百分点。其中，国内贷款增长32.3%，自筹资金增长18.4%，利用外资增长23.4%。

??三季度的房地产市场整体呈现出稳步攀升的态势。与此同时，由于“国五条”后各地房地产市场分化日益加剧，多个城市根据当地市场形势微调限购等行政性手段，调整方向有紧有松，在总体平稳的情况下，不同城市略有差异。

??房地产再融资放开信号渐强

??宏观经济出现回稳迹象，货币政策稳健审慎。7 月以来 PMI、投资等数据逐渐向好，宏观经济出现回稳迹象，但货币信贷仍坚持此前稳健审慎的取向，近期新增贷款和 M2增速均适度增长。但是，进入 9 月的季末节点，上海银行间同业拆放利率全线品种一路上行，经历过 6月“钱荒”之后，季度末资金面紧张预期再现。

??目前已有多家上市房企抛出融资预案。进入下半年，上市房企正集中酝酿再融资或重组事宜，已有多家A 股上市房地产企业停牌。 同时据悉，证监会已会同国土部、住建部等相关部门，就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求。

??三季度房价同环比涨幅扩大

??8-9月成交量逐步企稳回升，今年前三季度，抽查的城市住宅月均成交 2527万平方米，同比增长 18.8%，较 2010年和 2011年同期分别增长 33.3%和 37.5%。尤其“金九”成交量回升力度加大，前三季度总量达到近四年同期最高。

??根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自 2012年 6月止跌后连续 16个月环比上涨。总体来看，今年一季度百城均价涨幅明显，环比上涨 1%左右，二季度涨幅逐渐收窄，6月降至今年以来最低水平 0.77%，三季度受北京、广州等热点城市带动，涨幅较二季度明显扩大。

??具体来看，7、8月涨幅分别为 0.87%、0.92%，9月涨幅扩大至 1.07%，自 5月以来再次突破 1%，价格绝对水平上涨至 10554元/平方米，为 2010年 6月以来最高水平。同比来看，百城住宅均价连续 10个月上涨且涨幅持续扩大至9.48%。

??报告称，三季度重点城市销供比普遍继续下降，多数城市三季度小于 1。库存虽有小幅回升，但是仍低于历史高点。截至 9月底，10个被调查的代表城市可售面积为 6698万平方米，环比小幅增长 3.7%，库存水平有所增加，但仍比 2012年底低 2.0%，也低于 2011年底和 2012年中的阶段性高点。其中，代表城市中仅北京库存下行，环比下降 4.6%，深圳和苏州库存量环比增长10%左右，库存压力加大明显，其他城市增幅多在 3%-8%之间。

??与此同时，全国各地的二手房均价也屡创新高。据中国房地产指数系统调查显示，北京等十大城市主城区二手住宅均价自 2012年 3月起连续 19个月环比上涨。前三季度，十大城市主城区二手住宅价格累计上涨 14.8%，一季度受“国五条”政策预期影响，需求集中释放，价格涨幅明显，累计上涨 6.0%，二季度价格涨幅大幅收窄，累计上涨 3.7%，随着政策效应逐步淡化，三季度涨幅再度扩大，为 4.4%。具体来看，7 月和 8月环比分别上涨 1.5%和1.2%，9月十大城市价格创历史新高，为 25654元/平米，环比涨幅扩大至1.6%，是今年 4月以来的最高水平，同比上涨 18.7%，自 2012年 3月止跌后累计涨幅达27.9%。

??企业商业绩提升拿地成本增加

??2013年三季度，在企业主动加大推盘和市场活跃度再度上升的促进下， 万科、恒大、中海、保利等十家代表企业销售总额为2250亿元，环比二季度增长4.4%，同比增长 31.3%；销售面积 2162.8 万平方米，环比增长 8.5%，同比增长 20.8%。具体来看，7-9月企业销售业绩逐月上升，十家企业 9月销售额达到 871.4亿元，为近年来最高水平，销售面积也超过 800 万平方米，同比增长 29.4%。前三季度，十家代表企业累计销售额为 6380 亿元，相比去年同期增长 33%，销售业绩得到稳步提升。

??多数企业业绩环比增长，万科、恒大规模突出，碧桂园、世茂增速较快。据最新公布的季报显示，万科三季度销售额最高，达 448.2亿元，环比和同比分别增长 12%和 33%，具体来看，尽管 7月市场整体出现季节性回调，但万科依旧凭借较多的推盘量获得业绩增长，三季度万科推盘量较多，但由于认购到签约有一定滞后， 9月单月销售额未能完全体现出推盘量增加带来的业绩增长。

??同样在三季度表现突出的碧桂园，销售金额达到 317 亿元，仅次于万科，同比增幅高达 117%，前三季累计同比增长 119%，增长速度居首。中海和保利推盘较为平稳，三季度销售额环比均下降，但前三季度累计销售同比增速依然接近20%。世茂和金地前三季销售情况良好，同比增长均超过 35%，处于行业领先位置。恒大、龙湖、富力和绿城前三季度销售业绩同比增速均超过 20%。

??据中国指数研究院提供的数据显示，这些房地产企业今年到目前为止，累计拿地金额为 2447 亿元，是去年同期的 1.5 倍，比去年全年水平高出 11%。累计拿地面积为 7553 万平方米，相比去年同期大幅增长 46%。三季度，企业拿地热情相比前两季有增无减，十大企业拿地金额达 934亿元，环比增长 18%，同比增长 66%。具体来看，7月和 9月为拿地高峰期，拿地金额分别达到 388亿和 372亿元，为今年最高水平，一二线热点城市仍成为企业争夺重点。

??高总价高溢价地块频现，必然导致资金压力的上升。前三季度，十大代表企业总资产额为 19957 亿元，负债总额为 15051 亿元，比去年末分别增长 13.6%和 14.6%，资产负债率仍维持在 75.4%的较高水平，比去年底提高 0.7 个百分点，主要由于 2013 年以来企业纷纷加大拿地力度，积极的投资导致房企的资金杠杆进一步提升。上半年去除预收账款后的有效负债率为 47.4%，较上年末下降 1.1个百分点，仍然维持合理水平。

??四季度热点城市上行压力突出

??面对“一片红”的前三季度数据，中国指数研究院的分析师认为，供求关系决定了四季度全国价格稳中有涨，但热点城市上行压力突出。除 2011 年外，过去五年四季度销供比较三季度略有提高，成交滞后于实际推盘或为主要因素，但均处于 1 以下，去化压力继续存在。分析师预计今年这一趋势也将延续，主要源于供应量处在季节性高点，而成交因基数较高等因素影响增幅有限，供应量略高于成交量，因此全国整体市场价格不会出现明显上涨。热点城市地王频现和成交量走强将加大当地房价上行压力。随着“国五条”政策效应逐渐淡化，三季度价格涨幅扩大， 9月百城价格指数环比涨幅再度超过1%，成交量企稳回升， 热点城市高地价、高溢价地块明显增多。展望四季度，热点城市地王频现、成交量走强继续放大房价上涨预期，其他绝大多数城市价格趋于平稳。

??此外，从供求关系来看，绝大多数二三线城市供应充足，四季度去化压力仍将继续；但部分热点城市如北京供不应求矛盾始终突出，今年以来新增供应处于低位，而潜在需求始终旺盛，供需矛盾仍然显著，价格上行压力突出。供求矛盾突出的城市价格上行压力突出，若推盘加大成交量上行空间更大，供求基本均衡的城市价格企稳。 前三季度北京市累计新批上市面积仅占同期成交量 6成左右，供不应求态势更趋严重，推盘不足导致今年成交量同比仅增长3%，“日光盘”现象频现。此外，北京土地市场持续火热，地价不断刷新，新房价格累计上涨 24.4%领跑全国。同为一线城市的上海，今年以来供应规模突出，前三季度累计新增供应量占同期成交量近9成，供求基本平衡，供应加大促进成交量同比增长近40%，价格累计上涨 8.4%，涨幅明显小于其他一线城市。武汉、重庆等城市近年供应始终充足，供需较为均衡，今年以来价格分别累计上涨 6.3%和 5.7%，涨幅小于一线城市。

??业内专家预测，2013年全国商品房销售面积和增速均有望再次创下新高，在短期走势预期向好的同时，随着新型城镇化战略与长效机制的突破，房地产市场环境正在孕育变化，总体充足的市场供应逐渐释放，使得供需关系更趋良性，明后年的市场将逐渐回归理性。